매도인에게 잔금을 빌렸다는 이유만으로 증여세가 붙는 것은 아닙니다. 다만 실제 차입금임을 입증하는 문제와 무이자·저리 차입으로 얻은 이익의 과세는 별도로 판단합니다. 근저당 설정만으로 두 문제가 해결되지는 않습니다. 갚는 돈의 출처도 확인 대상이 될 수 있습니다.
차입 구조부터 구분하기
개인이 국내 주택을 사면서 잔금 일부를 매도인에게 빌리는 경우를 다룹니다. 법인이 사거나 법인에게서 빌리는 경우, 매도인이 받는 이자의 소득세는 다루지 않습니다.
잔금 지급을 미루고 잔금채권에 근저당을 설정하는 구조와, 잔금을 소비대차의 대상으로 바꾸는 구조가 있습니다. 후자는 민법 제605조의 준소비대차입니다.
원문은 이러한 매도인 차입 자체를 막는 세법 규정은 없는 것으로 봅니다. 그러나 등기와 약정이 있다는 것만으로 세무상 자금출처 인정이 확정되지는 않습니다.
판단 기준 1: 실제 취득자금인가
상속세 및 증여세법 제45조는 직업·연령·소득·재산 상태로 보아 스스로 마련했다고 보기 어려운 취득자금을 증여받은 것으로 추정하는 규정입니다. 출처를 충분히 소명하면 그 추정은 적용하지 않습니다.
원문에 따르면 입증되지 않은 금액이 ‘취득가액의 20%와 2억 원 중 적은 금액’에 미달하면 해당 추정을 하지 않습니다. 취득가액 5억 원이라면 비교 기준은 1억 원입니다. 이 기준은 증여 추정에 관한 것으로, 입증 없이 빌려도 되는 금액을 뜻하지 않습니다.
차입해 취득에 직접 쓴 돈은 입증된 금액에 포함될 수 있습니다. 비금융기관 채무는 차용 계약서, 채권자 확인서, 담보 설정과 이자 지급 증빙으로 설명합니다.
기본통칙 45-34…1의 취득 전 차입 요건도 살펴야 합니다. 잔금 차입일과 취득일이 거의 겹칠 때 인정 여부는 사안별 검토가 필요하며, 계약서에 날짜를 적는 것만으로 요건이 충족되지는 않습니다.
판단 기준 2: 이자에서 얻은 이익인가
원문 확인일 기준 적정 이자율은 연 4.6%입니다. 이 비율로 계산한 이자와 실제 이자의 차액이 1년 기준 1천만 원 이상인지 따지는 것이 제41조의4의 검토입니다.
무이자라면 1천만 원을 4.6%로 나눈 약 2억 1,739만 원이 1년 기준 계산상 경계가 됩니다. 이는 무이자로 빌려도 되는 한도가 아니며, 실제 계산은 차입일·기간·지급한 이자에 따라 달라집니다.
차입 기간을 정하지 않으면 1년으로 보고, 기간이 1년 이상이면 해마다 새로 빌린 것으로 본다는 원문의 설명도 함께 검토해야 합니다. 적정 이자율 이상으로 약정하더라도 자금출처 입증은 별도로 필요합니다.
특수관계인이 아닌 사람 사이의 무이자·저리 차입은 거래 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 적용됩니다. 이자와 만기를 그렇게 정한 이유를 문서로 남겨 두는 것이 좋습니다.
가족 거래의 예외와 추가 쟁점
배우자·직계존비속 간 소비대차는 원문이 인용한 기본통칙상 원칙적으로 자금출처로 인정되지 않습니다. 모든 가족을 같은 범위로 단정하지 말고, 형제·친족 등은 특수관계인 해당 여부를 확인해야 합니다.
특수관계인에게 시가보다 싸게 샀다면 증여세는 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상인지 검토합니다. 해당 기준에 이르면 차액에서 그 기준금액을 뺀 금액이 관련 계산 대상입니다.
매도인의 양도소득세를 시가로 다시 계산하는 기준은 다릅니다. 특수관계인 거래에서 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인지 검토합니다. 나중에 채무를 면제받으면 면제로 얻은 이익에 관한 증여 문제도 따로 생깁니다.
남남 사이의 저가 거래도 정당한 사유 없이 현저히 싸게 사고 차액이 시가의 30% 이상이면, 차액에서 3억 원을 뺀 금액이 증여재산가액이 될 수 있습니다. 특수관계인 거래에만 적용되는 양도소득세 규정과 혼동하지 않아야 합니다.
신고와 상환에서 놓치기 쉬운 것
원문 기준으로 개인이 실제 거래가격 6억 원 이상 주택이나 투기과열지구·조정대상지역 주택을 사면 자금조달계획서 대상입니다. 매도인 차입금은 ‘그 밖의 차입금’에 관계와 함께 기재하며, 계약 체결일부터 30일 이내 거래 신고가 원칙입니다. 증빙 첨부 범위는 원문 내 불일치가 있어 별도 확인이 필요합니다.
계획서 제출과 자금출처 인정은 서로 다릅니다. 계획서를 제출하지 않는 거래라도 취득자금과 상환자금은 확인받을 수 있습니다.
취득자금으로 인정되거나 제출된 채무는 사후관리 대상이 될 수 있습니다. 상환 때는 매수인 계좌에서 매도인 계좌로 보낸 내역뿐 아니라 급여·예금 등 상환자금 출처도 보관합니다.
자주 묻는 질문
Q. 차용증과 근저당이 있으면 충분한가요?
충분하다고 단정할 수 없습니다. 실제 이자 지급, 상환 능력, 차입일과 취득일의 선후 등을 함께 살펴야 합니다.
Q. 이자 차액이 1천만 원보다 작으면 자금출처도 인정되나요?
이자 이익의 과세 기준과 차입금 입증은 별개입니다. 차액 기준만으로 자금출처 인정이 확정되지는 않습니다.
Q. 가족에게 연 4.6% 이자를 주면 문제가 끝나나요?
이자 외에 배우자·직계존비속 간 자금출처 인정, 저가 거래, 채무 면제 등을 따로 검토해야 합니다.
Q. 원금을 다 갚으면 더 확인하지 않나요?
상환자금도 증여 추정 대상이 될 수 있습니다. 본인의 소득과 자금으로 갚았다는 자료가 필요합니다.
이 글은 정원세무회계 제공 원문(원문 작성자 박훈 세무사, 원문 확인일 2026-10-16)을 재구성한 일반 설명입니다. 개별 사실관계와 적용 연도에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
원문에는 관련 조문과 계약 전 점검 항목이 정리되어 있습니다.